二手房贷款尾款过户当天没到账，买方算违约吗？

开篇

你有没有遇到过二手房买卖中，贷款尾款延迟到账，卖方想向买方主张违约金的情况？本案中，原卖方认为买方在过户当天未支付贷款尾款已经构成违约，起诉要求买方支付9万元违约金，最终结果如何？

案情回顾

程某、何某作为涉案房屋原卖方，在某某房地产经纪公司的居间下，与买方黄某、李某签订《存量房居间（买卖）合同》，约定房屋总价款200万元，其中尾款135万元由买方向银行申请贷款支付，款项在办妥过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方账户。2019年11月4日双方办理完房屋过户手续，贷款直至2019年12月19日才发放到卖方账户。

原告程某、何某认为，买方应当在过户当天支付尾款，逾期一个多月支付已经构成违约，起诉要求买方黄某、李某支付违约金90000元，同时要求中介公司承担交通费6878元。被告方辩称合同并未约定过户当天支付尾款，中介也未承诺全额报销交通费，请求驳回原告诉讼请求。

本案争议焦点为

买方的银行贷款尾款在过户后一个多月才发放到卖方账户，买方是否构成违约，应否支付违约金？中介是否需要承担原告主张的交通费？

办案思路与亮点

承办律师陈韬接案后，梳理了合同条款，发现合同仅约定：若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足，差额部分才需要买方于办理产权过户当日支付给卖方，本案中买方已经足额获批贷款，不存在需要补足差额的情形，且贷款本身就是由银行在过户抵押后放款，因此买方不构成违约。针对交通费诉请，承办律师整理了中介工作人员出具的交通费报销承诺以及车票凭证，向法院主张中介应当承担承诺的责任。

判决结果与案件信息

• 案号：(2020)鄂0105民初2905号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：湖北省武汉市汉阳区人民法院
• 裁判日期：2020年9月27日
• 判决结果：一、被告某某房地产经纪有限公司支付原告程某、何某交通费1000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告程某、何某的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1111元，由原告程某、何某负担1000元，被告某某房地产经纪有限公司负担111元。

法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

办案复盘

认定违约责任必须严格依照合同约定，不能仅凭当事人的主观认知。很多卖方会想当然认为尾款就应当在过户当日到账，但对于以银行贷款方式支付的尾款，到账时间本身取决于银行放款进度，只要买方按约完成了贷款申请手续，就不应当认定为买方违约。同时，对于中介作出的相关承诺，只有留存好书面证据，才有可能获得法院支持。

实务建议

征和阜阳律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：签订二手房买卖合同时，一定要明确约定尾款的支付方式、时间以及各方的违约责任，尤其是选择贷款支付尾款的，要明确约定贷款的办理义务、放款时间以及逾期责任，避免事后产生争议。如果中介对交易作出相关承诺，一定要要求中介出具书面凭证，最好要求中介加盖公章，保留好相关证据，以便后续维权。

相关常见疑问

1. 贷款尾款晚到账，卖方能不能拒绝交付房屋？

如果合同没有明确约定尾款必须到账后才交房，买方已经按约办理了贷款手续，仅仅是银行放款延迟，卖方拒绝交房就可能构成违约。建议交易双方提前在合同中明确约定交房条件，避免不必要的纠纷。

1. 中介作出的口头承诺有效吗？

如果无法举证证明中介作出过口头承诺，很难得到法院支持。如果中介就交易相关事项作出承诺，一定要落实到书面上，保留好相关凭证，这样后续主张权利才有依据。

本文由征和阜阳律师事务所分享其律师承办的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。