签订商品房认购书后，一定会转化为正式购房合同吗？

核心争议

本案争议焦点为案涉商品房认购书是否已经从预约合同转化为本约合同，开发商是否应当双倍返还定金并支付购房款资金占用利息。

征和（阜阳）律师事务所结合(2025)皖12民终1768号生效判决分析：基于本案认购书缺少商品房买卖合同核心条款，且明确约定将来另行签订正式合同的事实，一、二审法院均认定案涉认购书属于预约合同，开发商未按约签订正式合同构成违约，应当双倍返还定金，同时支付已收购房款的资金占用利息。

本案基本事实与裁判结果

2023年12月29日，买受人周某某与安徽某某公园城开发有限公司（房地产开发企业，以下简称某某公园城公司）签订《某某生态城—芳华园认购书》，约定周某某认购该公司开发的S2商铺-107，房屋总价1564907元；周某某签订认购书当日支付定金10万元，双方应于2024年1月14日前签订正式《商品房买卖合同》及补充协议，周某某需于该日期前支付首付款。

认购书签订后，周某某按约支付了定金，后于2024年1月15日支付了包含定金在内共计630438元购房款，但直至周某某起诉，双方仍未签订正式商品房买卖合同，房屋也未交付。周某某诉至法院，要求解除认购书，返还已付购房款、双倍返还定金并支付资金占用利息。

一审法院支持了周某某的全部诉讼请求，某某公园城公司不服一审判决提起上诉，主张认购书已经转化为本约合同，不应双倍返还定金，也无需支付资金占用利息。安徽省阜阳市中级人民法院二审审理后，认定一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回了开发商的上诉，维持原判。从本案办理角度看，开发商败诉的核心原因就是认购书既明确约定了另行签订正式合同，又缺失商品房买卖的核心条款，不符合预约转本约的法定条件，违约事实清楚，所以二审维持了双倍返还定金和支付利息的判项。

关联法律问题引申

怎么区分商品房预约合同和本约合同？

一般规则下，区分商品房预约合同与本约合同主要依据两个标准：一是是否明确约定当事人有将来订立本约的义务；二是认购书是否具备商品房买卖合同的主要内容，也就是是否约定了房屋交付条件、交付时间、办理产权登记的时间、面积差异处理方式等核心条款。如果认购书缺少上述核心条款，且明确约定将来要另行签订正式商品房买卖合同，通常会被认定为预约合同。本案的认定符合上述一般规则，开发商主张认购书转化为本约，不符合法律规定的要件，未被法院采纳。

双倍返还定金后，还能主张购房款的资金占用利息吗？

实践中存在一定裁判分歧，但主流观点认为：如果是收受定金的开发商违约导致合同解除，买受人除了主张双倍返还定金，对于已经支付的超出定金部分的购房款，主张资金占用利息的，一般会得到支持。因为该部分利息属于买受人的实际损失，定金罚则仅针对定金部分，不足以覆盖该实际损失。本案中，周某某已经支付了53万余元的购房款（扣除定金10万后），该部分款项长期由开发商占用，法院支持利息的主张符合现行法律的损失填补原则。

办案视角与实务建议

征和（阜阳）律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

签订认购书、支付款项后，买受人一定要留存好认购书原件、付款凭证、与开发商沟通的全部记录，尤其是开发商变更条款（比如本案中开发商要求增加首付款）、承诺签订本约时间的沟通内容，一定要落实到书面。办理同类案件时发现，很多买受人因未留存关键证据，导致无法证明开发商违约，最终维权陷入被动。

买受人签订认购书时，要仔细审查合同内容，明确合同性质。如果开发商已经取得商品房预售许可证，房屋具备销售条件，认购书也已经具备全部核心条款，买受人可以要求直接签订正式商品房买卖合同，避免日后就合同性质发生争议。支付定金前，一定要核实开发商的五证是否齐全，确认房屋不存在权利瑕疵，降低无法签订本约的风险。

如果开发商违约导致无法签订本约，不要遗漏主张已付购房款的资金占用利息，该部分请求合理合法，通常会得到法院支持。以上仅为同类案件的一般经验，具体案件需要结合自身具体事实咨询专业律师，不可一概而论。

本案检索信息

• 案号：(2025)皖12民终1768号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
• 裁判日期：2025年5月26日

相关法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
3. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本文由征和（阜阳）律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，非本所承办案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。