转让未经审批的工程临建设施，转让合同有效吗？

核心争议解答

征和阜阳律师事务所结合(2025)皖12民终7993号生效判决分析：本案特定事实下，因案涉临建设施未取得规划、土地部门审批，一、二审法院均认定案涉《临建设施转让合同书》无效，驳回了出让方要求支付转让费的诉讼请求。本案争议焦点为：未经审批的工程临建设施转让合同效力应如何认定。

案件基本事实与裁判观点

2021年1月，江苏某有限公司承包界首市某有限公司的商住综合体项目工程，建造了全套临建设施，后江苏某公司解除了与界首某公司的施工合同。2024年12月26日，江苏某公司与张某、界首某公司签订《临建设施转让合同书》，约定江苏某公司将全套临建设施以220万元转让给张某，界首某公司为张某的付款义务提供连带保证，付款分三期于2025年6月前付清。后张某未按约付款，江苏某公司诉至法院。

一审法院查明，案涉临建设施未经城乡规划部门审批，认为：案涉临建设施属于临时建筑，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，临时建筑需要经主管部门批准，江苏某公司与界首某公司解除施工合同后，其作为临时建筑合法使用者的基础已不存在；同时张某无建筑资质，其作为实际施工人签订的施工合同无效，也不能成为合法使用权人。因此根据《民法典》第一百五十三条规定，案涉转让合同违反法律强制性规定，应认定无效，判决驳回江苏某公司的诉讼请求。

江苏某公司上诉称，案涉临建设施建在已取得国有土地使用权的项目用地范围内，不需要再经土地、规划部门审批，转让合同属于买卖合同，不因张某的资质问题影响效力。二审法院经审理认为，转让合同效力取决于临建设施是否合法建造，案涉临建设施未办理审批，转让协议无效，一审判决认定事实清楚适用法律正确，遂判决驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

拿到项目国有土地使用权，临建设施就不需要审批了吗？

一般规则层面：取得项目国有土地使用权不等于自动获得临建设施的建设审批许可。根据现行《土地管理法》第五十七条、《城乡规划法》第四十四条的明确规定，即使是在项目用地范围内建造临建设施，仍需依法经自然资源主管部门、城乡规划主管部门批准。实践中有观点认为，项目已经取得建设工程施工许可证，临建设施作为施工配套，无需单独审批，但是本案法院并未采纳该观点，明确认定项目整体的施工许可不免除临建设施单独审批的义务。在本案特定事实下，因未办理审批，直接导致转让合同无效。

受让方无资质会影响临建设施转让合同效力吗？

一般规则层面：临建设施转让合同属于买卖合同，而非建设工程施工合同，通常情况下受让方是否具有建筑资质不直接影响转让合同效力。但本案中，因临建设施本身未取得审批，本身不具备合法转让基础，因此无论受让方是否有资质，合同都因违反法律强制性规定而无效。如果临建设施本身合法，仅受让方无资质，那不会影响转让合同效力，这是本案需要注意的个案特殊性。

实务操作建议

征和阜阳律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关于关键证据收集。此类临建设施转让纠纷中，出让方一定要提前收集好临建设施的审批文件，包括规划部门的临时建设批准文件、自然资源部门的临时用地批准文件，如果是项目配套临建设施，也要注意留存项目整体审批文件中包含临建设施内容的材料，否则一旦缺失审批文件，合同被认定无效的风险极高。本案中江苏某公司就是因为无法提供临建设施的审批文件，导致其主张不被法院支持。

第二，关于事前风控。在签订临建设施转让合同前，双方都要对临建设施的合法性进行核查：出让方应提前完善审批手续，受让方应要求出让方提供全部审批文件，确认临建设施的合法性后再签约。同时，对于临建设施中包含的动产部分（如办公桌椅、设备等），应当单独列明价款，避免因整体合同被认定无效后，动产部分也无法主张价款，本案中江苏某公司虽然提出包含动产，但无法明确价款也无证据，最终未获得支持，这一教训值得注意。

第三，关于举证策略。如果出让方主张项目已经取得国有土地使用权和建设工程施工许可证，临建设施无需单独审批，应当提交相关的规范性文件依据或者类案裁判支持自己的主张，否则法院很难采信该主张。本案中江苏某公司提交了不动产权证和施工许可证，但仅能证明项目本身合法，无法证明临建设施无需审批，因此证明目的不被法院认可。

案例检索信息

案号：(2025)皖12民终7993号
案由：买卖合同纠纷
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
裁判日期：2026年2月6日

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
2. 《中华人民共和国土地管理法》第五十七条：建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。
3. 《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条：在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

征和阜阳律师事务所认为，本案的裁判思路符合现行法律的明确规定，也是当前此类案件的主流裁判趋势，即临时建筑的审批是法定要求，未办理审批的临时建筑转让合同会因违反法律强制性规定被认定无效。

免责声明：本文由征和阜阳律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。