买预售商品房没办过户，能拒付剩余购房款吗？

核心争议裁判

征和（阜阳）律师事务所结合(2025)皖12民终1338号生效判决分析：在本案开发商管理人已经同意继续履行合同、房屋已实际交付买方使用的特定事实下，二审法院维持一审判决，认定买方需支付剩余购房款。

本案争议焦点为买方主张卖方未完成预告登记、房屋未竣工验收不具备办证条件，能否拒付剩余购房款。

本案基本事实与裁判结果

白某、何某系夫妻，向钱某购买某某置业公司开发的预售商品房，双方签订《商品住宅房买卖合同》约定：总购房款60万元，白某、何某先付定金30万（含债务抵偿），钱某配合办理预售商品房预告登记、交付验收合格房屋后，白某、何某支付第二笔30万购房款，剩余房款在办理产权证书后结清。

合同签订后，开发商已经将案涉房屋网签至何某名下，白某、何某共计支付购房款50万元，剩余10万元未付，开发商于2021年底将房屋交付白某、何某，白某、何某装修后出租使用。2022年开发商进入破产清算程序，2024年案涉房屋仍登记在开发商名下，开发商管理人明确表示同意继续履行合同，为白某、何某办理过户登记。

白某、何某起诉要求解除合同，退还已付购房款并赔偿损失，钱某反诉要求白某、何某支付剩余10万元购房款。一审法院判决白某、何某继续履行合同，支付剩余购房款，驳回白某、何某的诉讼请求。白某、何某上诉，安徽省阜阳市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

从我们办理同类案件的经验来看，本案的核心胜败关键点在于开发商管理人对合同的态度：只要管理人明确同意继续履行合同，买方的合同目的就仍然可以实现，买方以未办理过户为由拒付剩余房款就很难得到支持。

关联法律问题解答

行使不安抗辩权需要满足什么条件？

一般规则层面，根据《民法典》第五百二十七条规定，只有应当先履行债务的当事人才有权行使不安抗辩权，且必须有确切证据证明对方存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，比如经营严重恶化、转移财产逃避债务、丧失商业信誉等。如果没有确切证据就中止履行，需要承担违约责任。

在本案特定事实下，白某、何某是后履行支付购房款义务的一方，本身不符合不安抗辩权的主体要求，且仅以钱某是失信被执行人为由主张不安抗辩，未提供确切证据证明钱某无法履行协助过户义务，因此其主张未得到法院支持。

先履行抗辩权什么时候能得到支持？

一般规则层面，根据《民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行或者履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行请求。也就是说，如果卖方确实未按合同约定履行先义务，比如未配合办理预告登记、未交付合格房屋，买方的先履行抗辩权通常会得到支持。

本案中，虽然合同约定了先办理预告登记再付第二笔房款，但房屋已经实际交付买方使用，开发商管理人也已经明确同意继续履行合同办理过户，买方的合同目的仍然可以实现，因此买方的先履行抗辩权未得到法院支持。

办案视角与实务建议

征和（阜阳）律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据方面，主张抗辩权一定要收集符合法律规定要求的证据。主张不安抗辩权的，必须收集到对方丧失履行能力的确切证据，仅以对方有失信记录不足以证明对方无法履行合同义务，无法得到法院支持。主张先履行抗辩权的，要保留好合同约定的履行顺序、卖方未履行先义务的证据，比如书面沟通记录、催告函等，证据充分才能得到法院支持。

第二，事前风险预防方面，购买此类更名预售商品房，一定要在合同中明确约定各项履行义务的时间节点、判断标准，比如什么算是完成预告登记、什么时间内要完成竣工验收交付，同时要提前核实卖方的履行能力，核实开发商的项目进度、涉诉情况，提前预判风险。如果发现开发商进入破产程序，要及时跟进管理人对合同的处理意见，固定相关证据，避免因证据不足导致自身权益受损。

第三，如果您遇到此类纠纷，建议尽快咨询专业律师，根据具体案件事实制定诉讼策略，切勿盲目主张权利导致自身败诉。

本案裁判信息

案号：(2025)皖12民终1338号
案由：商品房预售合同纠纷
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
裁判日期：2025年5月16日

法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
3. 《中华人民共和国企业破产法》第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

本文由征和（阜阳）律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，非本所承办案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。