阜阳买房付定金后没建约定房屋，能要求双倍返还吗？

征和（阜阳）律师事务所结合(2024)皖12民终8024号生效判决分析：本案争议焦点为出卖人无法提供预约合同约定的房屋导致本约无法订立，买受人主张双倍返还定金能否得到支持。基于本案出卖人未规划建设约定房屋，且未取得买受人同意变更房屋的事实，二审法院改判出卖人双倍返还定金。

案件基本事实与裁判结果

2019年，常某与安徽某某建设工程公司临泉分公司签订《签约定金合同》，约定购买该公司开发的某小区14号楼一套商品房，常某依约支付了20万元定金，双方约定后续签订正式商品房买卖合同。后临泉县自然资源和规划局公示项目规划，案涉合同约定的14号楼并未纳入审批范围，实际也未建设。该公司提出将房屋变更为12号楼的两套，常某明确不同意，要求解除合同退还定金，双方协商不成诉至法院。

一审法院认为，本案属于不可归责于双方的事由导致本约无法订立，判决仅返还本金20万元及利息。二审法院审理后认为，出卖人在未取得规划审批的情况下对外出售房屋，收取定金，无法按约定交付房屋，导致合同目的不能实现，属于收受定金一方违约，改判出卖人双倍返还定金共计40万元，原股东及一人公司股东承担连带责任。

从办案视角看，本案出卖人败诉的核心原因在于，无法举证证明买受人明确同意变更房屋，且在未确认房屋规划的情况下违规出售房屋，本身存在过错；买受人胜诉的关键在于，及时明确表达了不同意变更、要求解除合同退定金的意思表示，未超过法定的除斥期间和诉讼时效。

核心法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

实践中常见的踩坑点是，很多买受人交定金前不核实房屋规划情况，出卖人也往往隐瞒未审批的事实，发生纠纷后买受人如果没有留存沟通证据，很可能陷入被动。

关联法律问题解答

解除预约合同的除斥期间从什么时候起算？

一般规则：合同解除权的除斥期间自权利人知道或者应当知道解除事由之日起计算。本案中，政府公示案涉项目规划的时间是2020年12月，买受人在2021年3月就明确提出解除合同，未超过一年的法定除斥期间，所以法院没有支持出卖人超过除斥期间的抗辩。如果权利人明知解除事由超过一年不行使，就会丧失解除权，因此遇到此类纠纷要及时主张权利。

公司注销后原股东要不要对公司债务承担责任？

一般规则：公司注销前，原股东应当依法履行清算义务，未依法清算即注销公司的，原股东需要对公司债务承担连带责任；一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东个人财产的，也需要对公司债务承担连带责任。本案中，原公司注销时，原股东未举证证明已经依法清算，现公司是一人有限责任公司，股东也未举证证明财产独立，因此法院判决原股东和现股东都承担连带责任，符合法律规定。

征和（阜阳）律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据留存方面：签订定金预约合同后，所有沟通都要注意留存证据，尤其是出卖人提出变更房屋位置、面积、价格等核心条款时，一定要明确表达自己的态度，并且留存微信聊天、短信、通话录音等证据。本案中出卖人正是因为无法举证证明买受人同意变更房屋，才不被法院支持其主张。如果买受人没有留存自己提出解除合同的证据，也很可能被认定超过除斥期间，丧失胜诉权。

第二，事前风险预防方面：买房支付定金前，一定要主动要求出卖人出示项目的规划审批文件、商品房预售许可，核实你意向购买的房屋确实在审批和预售范围内，不要轻信销售人员的口头承诺，必要时可以到政府公示网站查询确认，避免交了定金之后才发现房屋根本不存在，陷入不必要的纠纷。

第三，诉讼策略方面：签订定金合同后发生纠纷，首先要区分合同性质是预约还是本约，如果合同只约定了定金和未来签本约，没有具备商品房买卖合同的全部主要条款，一般会被认定为预约，主张权利时要按照预约合同的规则主张违约责任，不要混淆预约和本约的法律后果。具体个案建议咨询专业律师结合实际情况分析判断。

案例检索信息

案号：(2024)皖12民终8024号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
裁判日期：2025年2月26日

本文由征和（阜阳）律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，非本所承办案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。