工抵房被开发商抵押查封，买受人能排除执行吗？

核心争议解答

征和阜阳律师事务所结合(2025)皖12民终1219号生效判决分析：本案争议焦点为以工抵房方式取得的商品房，买受人能否排除担保权人的强制执行。在本案特定事实下，法院最终认定买受人符合法定条件，判决不得执行案涉商铺。

本案基本案情与裁判观点

本案中，原审第三人某某房地产开发公司欠付蔡某父亲工程款，经协商，以开发的案涉商铺抵偿工程款，蔡某于2018年11月14日与开发商签订了合法有效的《商品房买卖合同（预售）》，开发商出具了全款收据，收款方式标注为抵账，蔡某随后实际占有使用该商铺并对外出租。

后因融资担保公司对开发商享有担保追偿的金钱债权，申请强制执行案涉商铺，蔡某提起执行异议之诉要求排除执行。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，支持了蔡某的诉讼请求，融资担保公司不服提起上诉，主张本案应当适用第二十九条，蔡某购买商铺并非用于居住，不符合第二十九条，且未过户系蔡某自身原因。

二审法院经审理认为，蔡某已经举证证明在查封前签订合法买卖合同、支付全部房款（以工程款抵扣）、合法占有房屋，且因案涉房屋已经备案登记在融资担保公司名下，未过户非因蔡某自身原因，符合第二十八条规定，因此判决驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

为什么本案适用第二十八条而不是第二十九条？

一般规则层面，第二十九条是专门针对房地产开发企业作为被执行人时，商品房消费者（用于居住的买受人）的特殊保护条款，而第二十八条是针对所有一般不动产买受人的保护条款。对于买受人而言，只要符合第二十八条的四个条件，无论是否为商品房消费者，都可以排除金钱债权的执行。

在本案中，蔡某购买的是商铺，并非用于居住，不符合第二十九条的适用条件，但符合第二十八条的条件，因此法院适用第二十八条作出判决，法律适用并无错误。

以工程款抵扣购房款算不算已支付房款？

一般规则层面，只要抵账行为真实有效，有对应的工程款债权基础，且有开发商出具的收款凭证，多数法院都会认定为已经支付了全部购房款。实践中部分案件因为抵账关系不清晰，没有对应的证据证明债权真实存在，才不被认可；本案中蔡某提供了完整的买卖合同和收款收据，抵账关系清晰，因此被法院认可。

办案视角与实务建议

征和阜阳律师事务所结合本所律师办理同类案件的经验，给出以下建议：
关键证据方面，以工抵房方式购房的买受人，应当提前留存好抵账的基础债权证据、房屋买卖合同、收款凭证、占有使用房屋的证据（比如物业费单据、水电缴费记录、出租合同等），这些证据是证明符合第二十八条条件的核心。办理同类案件时，征和阜阳律师事务所通常会提醒，若抵账事实发生在查封之前，一定要及时占有房屋，留存占有相关证据，这对能否排除执行往往起到关键作用。
事前风控方面，购买工抵房时，一定要先查询房屋的权属、抵押、查封情况，确认房屋不存在权利障碍后再签订合同，若存在抵押或预告登记在他人名下的情况，应当要求开发商先解除相关权利负担，或者在合同中明确约定过户时间和违约责任，避免日后发生纠纷无法过户。
若房屋确实因为开发商原因无法办理过户，买受人应当及时通过发函、诉讼等方式主张权利，留存主张权利的证据，避免被法院认定为因买受人自身原因未办理过户。

以上建议为同类案件的一般经验，具体案件需要结合具体事实分析，建议遇到此类情况及时咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2025)皖12民终1219号
案由：执行异议之诉
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
裁判日期：2025年5月12日

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本文由征和阜阳律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。