租赁店铺被案外人锁门三天，承租人能要求退租金赔损失吗？

租赁店铺经营，刚开业没几天就被案外人锁门，承租人认为出租人隐瞒纠纷构成根本违约，能不能要求退租金、赔损失？很多遇到类似情况的承租人都会有这个疑问，今天我们结合生效判决来分析。

征和（阜阳）律师事务所结合(2025)皖12民终7274号生效判决分析：本案争议焦点为，案外人锁门停业三天是否构成出租人根本违约，承租人能否要求全额返还已付租金并赔偿损失。基于本案承租人仍实际占有使用案涉店铺的事实，法院最终未支持承租人要求全额返还租金和赔偿损失的请求。

本案基本事实与裁判结果

2025年4月，马某、王某作为出租方与承租方代某签订《足疗店承包协议》，约定将位于临泉的足疗店出租给代某经营，租期一年，首笔租金6万元由代某在合同签订后支付完毕。2025年5月11日，案外人杨某因与出租方的历史纠纷到店锁门，导致店铺停业三天，后经协调杨某打开店门。代某主张马某、王某隐瞒未结纠纷构成根本违约，起诉要求解除合同、返还6万元租金、赔偿经营损失3万元及违约金6万元。

一审法院认为，案外人仅锁门停业三天，之后店铺已恢复使用，且代某一直实际占有店铺，未达到根本违约程度，但因双方陷入合同僵局，判决解除合同，驳回代某其他诉求。代某不服上诉，二审法院安徽省阜阳市中级人民法院审理后，驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

什么情况下才会认定租赁合同出租人构成根本违约？

一般规则层面，只有当出租人的违约行为导致承租人合同目的完全无法实现时，才会被认定为根本违约。在房屋租赁关系中，出租人负有保障承租人能够正常使用租赁物的义务，如果因出租人隐瞒的遗留纠纷导致承租人长期无法正常经营，才可能被认定为根本违约。本案中仅停业三天，之后店铺可正常使用，所以未被认定为根本违约，若本案中锁门事件持续发生导致店铺长期无法营业，裁判结果可能不同。

合同解除后，租金一定需要返还吗？

一般规则层面，合同解除后是否返还租金，需要看承租人是否实际占有使用租赁物。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质确定是否返还。如果承租人仍实际占有使用租赁物，即便合同解除，出租人也无需返还承租人已支付的对应占有期间的租金，只有当承租人已搬离租赁物，才可以要求返还未履行部分的租金。本案中代某一直占有店铺，所以法院未支持其返还租金的请求。

办案视角提示

征和（阜阳）律师事务所结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据收集：若发生案外人干扰经营的情况，承租人应当第一时间固定证据，比如对锁门现场拍照录像、留存与出租方沟通的完整记录，若锁门事件持续影响经营，应当及时报警并留存报警记录，同时对于自己的实际损失，要留存好工资支付凭证、营业流水等直接证据，否则无法证明损失的具体金额，很难得到法院支持。本案中代某提交的证据不足以证明损失持续发生，是其诉求不被支持的核心原因之一。

诉讼策略提醒：承租人主张出租人根本违约，需要证明出租人存在违约行为且该行为导致合同目的无法实现，不能仅以发生过一次停业事件就主张根本违约。如果承租人认为无法继续经营，应当及时搬离租赁物并办理交接，保留交接证据，否则仍占有使用租赁物的情况下，很难要求出租人返还全部已付租金。

事前风险防控：承租人在签订租赁合同前，应当要求出租人披露租赁物是否存在未结纠纷，最好要求出租人出具无遗留纠纷的书面承诺，同时可以对租赁物的周边关系、历史纠纷情况进行现场核实，避免后续出现不必要的纠纷。

征和（阜阳）律师事务所提醒，具体案件的处理需要结合具体事实，遇到此类纠纷建议及时咨询专业律师。

本案裁判信息

案号：(2025)皖12民终7274号
案由：租赁合同纠纷
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
裁判日期：2025年12月2日

适用法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

本文由征和（阜阳）律师事务所解析，案例来源：中国裁判文书网，非本所承办案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。